宋，深圳律师，现执业于广东泽声律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

房地产企业开发产品预计利润是否可以抵减亏损

我是一家查账征收的房地产开发企业，我公司企业所得税采用按照季度的实际利润预缴方式预缴。公司2009年度一季度的会计利润为-138万元;应弥补未弥补的以前年度亏损为40万元;2009一季度未完工开发产品的预售收入为1800万元，按照10%的计税毛利率，预计利润为180万元。那么我公司2009年一季度应当如何预缴企业所得税

解答:

企业所得税理论上以年度所得为计税依据，但为了达到企业所得税款均衡入库的目的，企业所得税法规定，企业所得税实行按年计算，分月或分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。新企业所得税法规定，企业应当按照月度或季度的实际利润额预缴企业所得税。对预收销货款取得的收入，不论是会计制度，还是企业所得税法，均不确认收入的实现，相应地也不确认其所得。但由于房地产开发企业对未完工开发产品实行预售方式，其额度很大，如果按照企业所得税法规定的收入确认原则计算征收企业所得税，就很容易出现税收收入的大起大落。所以同样为了企业所得税均衡入库的目的，对房地产企业销售未完工开发产品取得的收入应按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，以此确认当期应纳税所得额。

企业所得税预缴时，对于以前年度的亏损，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月度预缴纳税申报表有关问题的通知》的规定，企业可以按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额为预缴企业所得税的依据。

由此可见，你公司2009年一季度预缴企业所得税的计税依据为：

180-138-40=2

由此计算一季度应预缴企业所得税：

1.如果符合小型微利企业条件的，应预缴企业所得税：20000×20%=4000;

2.如果不符合小型微利企业条件的，应预缴企业所得税：20000×25%=5000。

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房地产估价流程步骤有哪些

一、获取估价业务：

1.政府委托。

2.企业或个人委托。

3.自有自估。

二、受理估价委托：

1.明确双发权利与义务。

2.合理安排时间及人员。

3.保证估价质量。

4.适当提供相关附加业务。

5.注意适应相关行业的要求。

三、拟定估价作业方案：

估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目链接做出统一安排。包括手机整理委估地产的相关资料、实地踏勘证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用。试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

四、收集资料实地踏勘：

产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘察周围环境景观、地价调查等内容。

五、分析整理相关资料：

对于收集的资料，应充分分析是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在偏差或不真实，所以有必要对资料进行整理和分析，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类：对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

六、选定方法试算价格：

根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料的状况。选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。

七、确定宗地估价结果：

估价师根据估价资料。对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后的估价额。一般有五种方法，一是算数平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。

八、撰写估价报告书：

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认和备案。

九、交付估价报告

十、估价资料归档

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