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房产评估的发展和作用

2016年9月12日  庐江律师   http://www.jjgzmls.cn/
  房交会上,28家中介机构签订“反不正当竞争”承诺书,“承诺”的最大价值,在于使中介“评估”浮出水面。据此,本报记者探访了几家颇有知名度的评估机构。
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  谁是“评估机构”
  首次高举“公正”之旗的这28家评估机构,是在房交会上公开亮相,在记者走访的一家评估公司墙上,镀金大字表述着“评估机构”应持的立场和其角色——独立、客观、公正、准确。
  据了解,评估作为新兴行业,空间很大,利润很大,曾经在一时间“遍地开花”。经过房地产市场大检查以后,根本不具备评估资质却非要做评估业务的几乎绝迹,突出的问题已转到了“跨区评估”、“压价回扣”等等问题上。
  现行的评估资格标准分为四级,“权限”和业务逐级缩小。一级资格的评估机构,本市有2家,可在全国范围内作评估业务,如天津津港房地产咨询评估有限公司;二级机构可在全市范围内从事评估;三级及临时资格(四级)的只允许在所在区内从事评估业务。最常见的“欺诈”就是跨区评估,白花评估费,不予承认。
  “评估”里面有哪些“内情”
  据业内人士介绍,房地产交易中的租赁、抵押、担保等环节,都离不开对房地产的价值评估这一基础。目前在评估中仍存在的不规范行为依然不少,其中包括:市场垄断、压价竞争、高额回扣、高估低评、出具不实报告、擅自泄秘、跨区评估等等。
  直至目前,尚未有一套类似土地出让竞拍招标的公开、透明程序,评估机构都是各找关系、各寻业务,来源混乱、私下操作。因此,很容易出现市场垄断、压价、回扣等不正当竞争,不仅损害消费者权益,同时也扰乱了市场秩序、影响了行业的健康发展。
  政府主管部门正在研究
  记者采访期间,获悉市房管局正在就评估行业的管理进行研究。
  作为房地产估价行业的主管部门,提出今后要加强监督;对执业水平、经营收入、遵纪守法、发展学术论文等方面成绩突出的评估机构,将通过新闻媒体定期向社会公告;对规模较大、整体素质高、认真履行承诺的机构政策倾斜;在评估业务招标中优先向有关部门推荐,并逐步委托其承担政府职能性和其他相关评估业务,以扶优扶强、帮助机构树立估价服务品牌。
  同时,要对违规执业、不履行承诺的机构依法查处。并建立评估机构公示制度和机构信用档案制度,让企业和群众了解机构的信誉度,根据机构的资格等级、服务质量、工作效率等方面的情况自行选择估价机构,营造公正、公平、公开的市场竞争环境。
  建立房地产价格评估信息系统,实现房地产市场交易信息共享,使估价人员能够更全面了解和准确把握房地产市场脉搏,为客户提供优质高效的服务。
  房产评估该为你做什么
  就消费者所应了解的房产评估问题,记者走访了在“反不正当竞争承诺”活动中宣读倡议书的津港房地产咨询评估有限公司及代表发言的中量有限责任房地产评估事务所。据中量房地产评估事务所总经理许云洲及估价师刘德建和津港房产咨询评估有限公司估价师牟晋彤介绍,对百姓来说,房产评估在生活中日益重要,正式的房产评估可用于抵押贷款购房、出国担保、房屋保险、投资入股、房产税收的需要以及处理房产纠纷等,这些活动都必须经由正式的评估机构出具正式的房产评估报告后方可进行。
  目前房屋市场上一般的二手房置换的评估只作为收取过户费的价值标准,不能算是一种正式的房产评估。没有正式评估机构出具的评估报告即没有法律效力。另一种市场上流行的二手房中介公司的一些评估,不像收取过户费那样有着明确的用途,只是对房屋目前的市场价值的一个大致估价,更算不上一个正式的规范房产评估,没有任何法律效力。
  另一类不一定非需要经过评估的如房屋出租、出售,也可以两方达成协议。
 



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