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-黄晓林

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房产评估报告怎么收费 房地产拍卖底价如何确定

添加时间:2019年8月12日 来源: 东莞塘厦律师   http://www.jjgzmls.cn/

 宋,深圳律师,现执业于广东泽声律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房产评估报告怎么收费

  房产评估在现在还是比较热门的一个行业,因为现在几乎每天都有很多的人购买房屋。但是房屋评估一般都是要收取相关的费用的,因为评估机构一般并不是公职机关,而是由房产中介请评估机构来评估。那么房产评估报告怎么收费呢接下来就有的为大家来解答一下关于房产评估报告及其相关问题。




  一、房产评估报告怎么收费

  房地产估价收费的标准是《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》,要采用差额累进税率收费办法,按房地产的额大小来分收费档次,分档来算收费额,各档相加则收费总额。


  《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》具体收费标准为:


  每个房地产估价项目的低收费不低于 200 元。


  差额定率累进收费方法举例说明:


  例如:某项资产价值 40000 万元,计算一下评估收费额。


  100 万元 ×6‰ = 0.6 万元


  万元 ×2.5‰=900 万元 ×2.5‰=2.25 万元


  万元 ×0.8‰=4000 万元 ×0.8‰=3.2 万元


  万元 ×0.5‰=5000 万元 ×0.5‰=2.5 万元


  万元 ×0.1‰=30000 万元 ×0.1‰=3 万元


  合计收费: 0.6+2.25+3.2+2.5+3=11.55 万元


  二、评估机构作出评估报告的时间是多久

  法律只规定了做出评估报告的程序,并未规定期限。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当予以修正。第十七条规定,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。


  三、房屋拍卖执行人员的职责有哪些

  根据相关法律规定,拍卖执行人员的职责包括:


  1、确定评估目的和范围。


  2、提交评估必需的资料。


  3、披露标的物瑕疵。


  4、通知当事人到场选择评估机构。


  5、见证选择评估机构。


  6、配合勘查评估标的物。


  7、通知申请执行人预交评估费。


  以上就是关于房产评估报告怎么收费及其相关问题。房产评估报告的收费标准一般是根据先关的评估管理条例来规定的。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询,为您解决一些与这方面相关的分歧并解决与房产评估报告相关的问题是我们的荣幸。希望对您有帮助,感谢您的阅读。





房地产拍卖底价如何确定

  核心内容:在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定,有的根据委托人的意见确定,有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之,不管采取何种方式确定拍卖底价,都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌,对其价值和市场价格做到心中有数。下面由的为您介绍房地产拍卖底价的确定,希望能对您有所帮助。


  1.对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算,最基本的方法是成本估法,它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据,再加上一定的利润和税费,扣除折旧因素来确定房地产价格的,它是生产费用价值论的产物,用这种方法测算所得房地产价格,是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格,因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的,也是不易被委托人接受的,它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价,还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。


  2.最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法,它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理,也就是在测算房地产拍卖底价时,将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照,对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析,综合修正,测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估,要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库,以备测算底价之用。值得注意的是,应用市场比较法,虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算,但因为市场是动态的、随机的,所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高,不利拍卖成交,因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。


  3.对于一些特殊的拍卖房地产,如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价,用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭,相差甚远。且市场交易实例可比性不强,人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下,最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算,以使其在实施拍卖时实现其最高价值。


  收益资本化法又称收益还原法,是一种运用适当的还原利率,将未来的纯收益折算为现值的估价法。它的基本思想是,房地产使用寿命相对长久,若拥有一宗经营性的房地产,将会在其未来存续期间源源不断地给所有者带来经济利益,就如同银行的储蓄利率一样,这时的房地产价格就相当于存入银行能够获得相同数量利息收益的货币额。它的基本公式为:V=a/r,这里V表示房地产的价格;a表示房地产的纯收益;r是还原利率。当然在应用这一方法测算评估房地产拍卖底价时,还要考虑房地产的使用寿命期限、经营费用和还原利益的变动等因素。因为本文不是专门讨论房地产评估,这里不做赘述。但值得注意的是,由于此方法测得房地产价格相对较高,因此除极具商业价值的房地产和拥有众多竞买人的情况下,一般不能采用这种方法去测算房地产拍卖底价,即使采用了这种方法,也要与市场比较法、成本法等结合使用,相互参照修正,来确定房地产拍卖底价。


  除此之外,还有像路线价法、剩余法、假设开发法、购买年法以及长期趋势法,等等。这里不一一细述。拍卖师应在日常拍卖活动中,潜心研究房地产拍卖底价测算方法,大胆尝试,逐渐摸索,综合分析,合理运用,科学测算,对任何一宗将要拍卖的房地产做到心中有价。





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